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山口ブログ
2012年01月27日 投資についてポイント １時間目！
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ここ最近の傾向とポイント
私も１０年以上都内で賃貸営業してきました
どちらかというとのんびり駅前の不動産ではなく
営業色の強いやり方です。
場所が悪いもの、間取りが悪いもの、家賃が高い物件は
待っていても決まりません。
賃貸の営業担当の営業力と担当へのボーナス（ＡＤ）です。
それ以外は立地、建物、家賃のバランスで決まります。
ここ最近は殆どインターネットで見て来社もしくは
来店無しでの成約と時代は変わってきました。
インターネット見れば、周辺環境はグーグルで見れ
建物はユーチューブで動画まで見れるというコンビニ感覚です。
実際yahoo 、homes 、suumoなどポータブルサイトを見れば
写真も満載、情報も満載と便利な世の中です。
賃貸営業マンは大変です。
お勧めを紹介してもインターネット情報と照らし合されますので。
ここで第１のポイントです。
�．ぅ鵐拭璽優奪肇汽ぅ箸如�買おうとしている物件が
賃貸募集で競合が多いか少ないか
です。
バストイレセパレートでオートロック、宅配BOX
２階以上、築１０年以内という非常に多い検索例で見ます。
該当駅で同じような建物の募集が多いか少ないかで
空室になった際の決まりのスピードが決まってきます。
勿論、競合が多ければ家賃は下落、時には空室半年も
あり得ます。
第２のポイントは立地
�∪里榔悗�ら１０分での検索が多かったものです。
店頭での女性客は２〜５分が当然とばかりに
いらっしゃいます。
困ったものです。
あとは人気駅か人気路線かどうか？
JR線や、２沿線以上利用可能、急行停車駅かどうか
これもポイントです。
中央区でいうとメトロの発達で沿線というよりは
駅でのピンポイントになります。
例えばお店の多い生活感のある月島・人形町・水天宮界隈
港区で言えば、麻布十番・赤坂・白金高輪あたり
城南で言えば、東急沿線（大井町線より手前側）
城塞で言えば小田急・井の頭沿線です。
文京区は意外に穴場です。
第��は価格と利回りのバランス
利回りはもちろん大事です。
でも利回りが良すぎる物件＝空室時の現況家賃が安い
という例が多いです。
売主は当然、高い家賃でテナントが入っている状態で
売却出した方が、高利回りで広告出せます。
３回更新していれば６〜８年前の家賃相場で
入居しています。
更新前であれば現状の家賃相場に近いです。
間取りはどうでしょう。。
ご予算があれば独立洗面台！
低予算なら立地で安定性を！
車と同じで流行があります。
昔は３点UBが当たり前、今は独立洗面台＋バストイレセパレート
です。フローリングなどの色も変わってきています。
昔はこげ茶のフローリング、今はホワイトフローリングです。
最近の傾向は独立洗面台にかなりこだわっている女性客が
都心では多いです。
賃貸営業マンの敵です(^−^)／
何故なら中央区９万以下、独立洗面台ではかなり厳しい検索に
なります。
１０万でなんとか数件HITという感じです。
但し独立洗面台はここ最近の間取りの為
平成１６，７年以降からの検索になってくると
思います。
最後に間取り、設備の特徴をちらっと。
最近の間取り・流行は独立洗面台・バストイレセパレート
システムキッチン２口コンロ、インターネット
中期
バストイレセパレート、キッチン１〜２口コンロ
（以外にここがポイントです）
初期
３点UB、室外洗濯機置き場もしくはランドリー
都心部は新旧が両極端なので特徴をおさえる事が
ポイントです。。
逆手に取ればいまは独立洗面台であれば、しばらくは
切り抜けそうです。
但し御予算次第です(^-^)/
補足ですがルーフバルコニーや角部屋など
間取り栄えするのもインターネットで閲覧数があがります。
後は、インターネットが所有者負担であれば
インターネット無料で広告打てます。
一般的に約４０００円前後かかりますので
家賃込であれば、営業もし易い案件になるはずです。
いくつかポイントを上げましたがまたご相談頂ければ
色々資料や写真を元に打ち合わせが可能です。
資金計画やご相談などご不明な点はご連絡下さい。
宜しくお願いいたします。
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